É uma ferramenta preventiva de análise crítica, técnica e detalhada, das condições atuais do objeto em questão. Na compra e venda de veículos, por exemplo, temos a vistoria cautelar automotiva, uma prática muito usada para proteger ambas as partes, vendedor e comprador, inclusive quanto à procedência do veículo. Já no ramo da construção civil, por sua vez, nos deparamos com a vistoria cautelar imobiliária, que também tem como função dar mais tranquilidade e segurança tanto para quem constrói como para os vizinhos ao entorno da respectiva construção ou demolição.
A vistoria cautelar não é obrigatória mas com certeza previne muita dor de cabeça no futuro, principalmente quando se trata de grandes edificações em uma região central da cidade, repleta de imóveis vizinhos mais antigos e já desgastados com problemas já existentes e que podem se agravar ainda mais como reflexo da nova obra.
O resultado da vistoria é a confecção de um laudo técnico cautelar, usado como medida preventiva, por cautela (como o próprio nome diz). Trata-se de um documento elaborado por um profissional formado em arquitetura ou engenharia, respeitando algumas normas técnicas como a NBR 13.752 que aborda as Perícias Técnicas na Construção Civil e a NBR 5.674 que trata da Manutenção de Edificações. O laudo permite que a construtora tome cuidados adicionais durante a obra, caso seja identificado algum problema pré-existente nos imóveis vizinhos, a fim de minimizar maiores problemas futuros, inclusive judiciais.
Segundo o IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Paraná, em geral, a vistoria cautelar custa 0,1% do valor do imóvel, valor considerado relativamente baixo se comparado a uma ação judicial, uma vez que o Código Civil Brasileiro, ao mesmo tempo em que garante ao proprietário a construção que lhe interessar em seu terreno, assegura aos vizinhos o direito de indenização sobre os bens afetados pela construção pois cabe ao construtor ou proprietário da obra a reparação das lesões patrimoniais causadas a terceiros (os vizinhos). Por conta disso, o laudo cautelar é tão importante, já que o relacionamento com a vizinhança acaba se tornando mais estreito enquanto que ao mesmo tempo, quem constrói se protege contra cobranças indevidas. É de fato, uma ferramenta protetiva muito eficiente.
Existem dois tipos de laudo: o laudo cautelar Extrajudicial e o laudo Judicial.
Laudo Cautelar Extrajudicial
O laudo Extrajudicial tem caráter preventivo. Sua principal característica é o interesse amigável entre as partes. Nele há uma colaboração mútua dos vizinhos ajudando na vistoria, mostrando detalhes às vezes imperceptíveis ao perito. Possui um melhor custo-benefício pois ainda não há participação de advogados nesta fase, portanto não há custas judiciais com honorários advocatícios e assistentes técnicos de perito. O clima de respeito e de boa-vontade por parte do construtor permitirá que qualquer dúvida futura seja tratada também de forma amigável, sem a necessidade de recorrer à esfera judicial, pois pressupõe um interesse da construtora em dar urgência aos reparos (se necessários) para evitar transtornos e interrupção da obra.
Laudo Cautelar Judicial
O laudo cautelar Judicial tem caráter litigioso como objetivo de identificar um culpado. É parte de uma ação (processo judicial) a pedido de um juiz. Esses processos, além de demorados, custam caro e ambas as partes envolvidas têm que contratar um advogado, um engenheiro assistente técnico e ainda pagar um perito oficial escolhido pelo juiz. Outro inconveniente é o clima pesado que se estabelece entre as partes devido a disputa judicial. Com o laudo em mãos, poderá o juiz chegar a um veredito.
Seja o laudo cautelar judicial ou não, o mesmo só terá validade se for extremamente técnico, detalhado e imparcial. Assim sendo, mais importante que o profissional ser isento na elaboração de um laudo, independente da parte que o contratou, é ele ser competente o suficiente para conseguir seguir rigorosamente o Código de Ética Profissional, regulamentado pela Resolução 205 do CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, bem como as especificações da NBR-13.752 – Norma Brasileira para Perícias de Engenharia na Construção Civil da ABNT.
